房地产市场评论
文|潘永堂1
首先老潘要说的是，谈论房地产9月会不会救市，是个无奈的话题。
核心是房地产这个行业很无奈。因为这个行业如今的销售增长，核心已不取决于一个产品，服务创新而迅速反弹，而更多依赖于政策救市。
对比的说，制造业企业销售都是靠产品驱动，成本驱动，而今天房地产行业和企业销售靠的是“政策驱动”。
为何如此？核心是房地产有2个特征。
一则它是个高总价大宗商品，且量价短期波动性很大，而且短期量价受政策影响远大于产品力影响；二则买房子就是买预期，救市政策或是打压政策会直接且迅速扭转购房者预期、信心甚至是房价，刺激人下场或离场。
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24年926年出台了史上最强救市举措，那么25年9月中下旬会再来吗？
老潘先说答案。
其一、9 月出台全国性房地产救市政策的概率60%~70%。
其二、政策强度力度肯定不会也没法超过2024年926，但也不会完全放任不救，整体形势还是以“组合拳”为主，而非单一措施。核心因为当下冷清行情单一措施效力已远远不够。
比如组合拳涉及降息、需求端刺激、存量盘活、融资支持、地方限购逐步取消等多个方向。
其三、政策信号可能在 9 月初释放（事实上818国常会国务院总理已经释放信号，即采取有力措施巩固房地产止跌回稳态势），具体救市方向措施或在 9 月中下旬落地，这样也能与 传统“金九银十” 销售旺季形成共振。
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第三个关于救市的问题，老潘要强调的是，其实是为何触发救市？
在老潘看来，为何救市是比如何救市更有含金量的问题。
那么，2025年9月为何较高概率救市？
救市理由1：销售“量价”数据的显著下滑。
25年3月小阳春后，4月市场就开始掉头向下，而7月份房地产销售无论是“量”还是“价”又开始加速转弱，且超出传统季节性淡季的常规下滑度。
以量为例，7月销售量下滑过度了。
即25年6月统计局销售额是1.03万亿，而7月直接下滑到0.53万亿，几乎直接腰斩50%。当然一般7月暑假且天气高热淡季以及6月房企促销冲刺半年业绩会环比下滑20%~30%，但25年下滑50%是过度了，说明市场信心严重不足。
新房如此，二手房抛压也加大了。
7月份，百城二手房挂牌总量达258.56万套，同比增长11.58%，老潘所在的深圳更是以36.7%的同比增幅领跑。
再以价为例，7月份，一线城市二手房价指数环比下跌1%，连续4个月下跌，且跌幅不断扩大，直逼24年“9.26”新政前的跌幅水平。
救市理由2：中央救市“信号”已正式发出。
事实上截止25年8月，你会发现25年除了一个降息10个BP外，几乎没啥新的救市政策。
但就在818国常会上，李强总理提出：
“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。
这是一个超级信号。
为2025年9月高概率出台救市政策埋下了伏笔。
救市理由3：上一轮救市效果已进入强弩之末，急需接力棒。
去年926救市组合拳早期效果很好，但
如今药效失效了且“执行力”有待加强加油。
比如“新规好房子”的大招不灵了。
最近7月，以新规好房子为代表的好产品竟然去化率在全国各地平均下滑到18%~40%。要知道6月之前几乎都在60%~80%，
比如“高库存”是房地产行业止跌回稳的第一拦路虎。
但眼下收储收房换地去库存的效果太慢了。
数据说话，全国去库存战役1年多了，但因为销售下滑以及收储速度过慢，导致全国总库存从23年末6.7亿平米到24年末7.5亿平米，再到如今25年7月竟然不降反升到7.65亿平米。
越去库存，反而总库存越多了，这就尴尬了！
救市理由4：防范四季度销售数据超级难看，有必要出手。
如果25年9月不出台救市举措，市场就会逆水行船不进则退，四季度市场就会延续25年早期4月掉头向下且78月开启深度下探的趋势。
而对比24年926超级救市后的10月，11月，12月的销售大爆发的“高基数”，届时25年四季度销售数据“同比”就会非常难看。
这就不利于市场预期的稳定。
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第三个问题是
老潘为何说25年9月救市力度肯定大概率弱于24年9月救市？
老潘最直接的回复是
跳出7月短期的恶性下跌，更长期看，更综合看，25年整个1~7月楼市综合表现和经济基本面综合表现等还是比24年要缓和了好多。
这意味着25年9月楼市救市出超级大招超越24年几乎不可能。
老潘来捋一捋。
理由1：2025年经济基本面好多了。
虽然民间感觉就业，经济、收入承压，但官方层面看，25年GDP还不错。
一则眼下看2025年5%的GDP目标大概率能完成，也因此，经济压力倒逼房地产大救市的前提没有了。
比如25年GDP一季度增长5.4%，二季度5.2%，上半年5.3%，而眼下影响下半年经济的中美贸易关税战已经在8月确定继续延迟90天，三季度中银研究院预计GDP增长5.0%，而四季度预测在5.1%左右，预计2025年全年GDP增长在5.0%~5.1%左右。
尽管房地产对GDP影响大，尽管房地产对中国GDP贡献度已从高峰期30%以上下降到目前的16%-17%，但从25年经济增长超预期来看，中国当下经济已经走在“适应没有房地产中高速增长”的新常态，政策眼下已经更倾向于培育新增长点（高科技产业升级，消费内需拉动为主），而非过度依赖房地产。
而且2025年GDP超预期表现是在房地产投资和销售下滑时、在中美贸易战加剧时的不利背景下实现的，这更坚定了中央对“未来中国经济可以不依赖房地产”的顶层判断。
理由2：房地产2025年整体表现和下探还是比24年同期形势要缓和一些。
比如从销售额跌幅看，25年跌幅的确“跌压”小了很多。
2025年前6月下降5.5%，前7月下降6.5%，整体还在个位数降幅。但对比24年前6月、前7月分别下降25%、24.3%。
一个是个位数跌幅，一个是双位数跌幅，跌幅是“5倍差”！
比如从投资信心来看，25年也乐观了很多。
2025年百强拿地同比增长了33%。而在2024年类似华润、中海、招商等拿地同期相比老潘记的没错的话都是下跌40%以上。
而且核心城市卖地溢价率都在10%到50%，核心城市日光盘也颇多。
理由3：风控看，25年楼市系统风险系数降低了。
眼下对房地产的顶层态度和定位已经开始
从过去“经济增长引擎”转向“风险管控”。
而从风险管控看，2024年所担心的房地产最大的三大风险（开发商违约、烂尾楼、地方平台债务）已通过“三支箭”、“保交楼”、地方债务置换等措施逐步缓解。
而唯一剩下的最大风险，即房价大幅下跌——即只要不出现每月环比下跌1.5%-2%那样的“加速崩盘”，从而引发新的系统性金融风险，那么，监管层出台“猛药”的紧迫感可能不强。
比如24年9月底为何会触发大救市？
一个重要原因是2023年10月-2024年9月这10个月中，一线城市有6个月环比跌幅超过-1%，平均跌幅为-9.4%。
当然，眼下25年7月房地产正量价加速下探，市场观望情绪浓厚，买方主导市场。适时出台政策有助于提振市场信心，防止价格预期陷入恶性循环。
理由4：真正的救市大招24年926年已几乎应出尽出。
留给25年的“大招空间”已经没多少了。
比如首付比例和利率已降至历史低位，进一步大幅下调的空间有限。
一线城市全面取消限购的可行性也相对较低，而且4个一线城市不代表全国293个城市基本面。
一线城市全面取消限购虹吸全国，更多是对全国二三四线城市需求的转移和虹吸，而不是“增量”的放量。
比如下半年大概率会有一次降息机会，但降息的空间已经不大，毕竟眼下银行“息贷差”再压缩的空间已经不大。
小结综上分析，25年9月、10月出台24年926那种“惊天动地”的房地产救市大招概率已经不大，更可能的是延续现有政策宽松基调，并在此基础上进行深化和细化，但不排除有局部力度大一些的大招。
未来整个监管层思路已经更倾向于“精准滴灌”而非“大水漫灌”，倾向于“止大跌、托大底和系统风险管控”，而非重新刺激房地产过度增长。
所以超级救市大招别想了，但
“温和大招”不妨来一个！
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